O Banco de España alerta dun déficit de 750.000 vivendas no Estado mentres a capital galega rexistra unha das maiores subidas de España e é declarada zona tensionada
O mercado inmobiliario galego atravesa o momento de maior tensión da súa historia recente. A capital de Galicia, Santiago de Compostela, rexistrou no primeiro trimestre de 2026 un incremento interanual do 21,4% no prezo da vivenda, un dos máis altos de todo o Estado, só superado por catro municipios da periferia madrileña, Marbella, Benidorm, Sagunto e Talavera de la Reina, segundo o informe ‘Municipios relevantes’ da tasadora Tinsa. O prezo medio chegou xa aos 2.128 euros por metro cadrado, superando os máximos que a cidade rexistrara en 2010, nos momentos previos ao estouro da burbulla inmobiliaria.
O contexto estatal non é mellor. O Banco de España advertiu no seu Informe de Estabilidade Financeira de maio de 2026 que a evolución dos prezos da vivenda constitúe «unha fonte relevante de incerteza para a economía española», e que o desacople entre oferta e demanda seguirá presionando os prezos ao alza. O supervisor estima un déficit acumulado de 750.000 vivendas e unha sobrevaloración moderada de entre o 1,1% e o 8,5% no conxunto do Estado. Segundo datos de Idealista, o prezo medio en España situouse en maio de 2026 nos 2.795 €/m², cun incremento interanual do +16,9%, o maior desde o pico da burbulla. O servizo de estudos do BBVA prevé que os prezos crecerán un 10,2% no conxunto de 2026 e un 6,8% en 2027, impulsados por un mercado no que a demanda —sostida pola inmigración, a creación de novos fogares e tipos de xuro moderados— cuadriplica a oferta dispoñible.
As causas desta espiral son estruturais. A oferta está limitada pola xestión urbanística, a baixa produtividade do sector da construción, a escaseza de man de obra e uns custos de produción en alza. España constrúe entre 90.000 e 100.000 vivendas ao ano cando a demanda require entre 150.000 e 200.000. En Galicia, o prezo medio da vivenda medrou un 13,1% interanual no primeiro trimestre de 2026, ata os 1.567 €/m², lixeiramente por baixo da media estatal do 14,7%.
Pero é en Santiago onde a crise se manifesta con máis virulencia. O precio no centro compostelán sitúase xa un 44% por riba da media provincial —un dos maiores diferenciais de todo o país—, e o esforzo económico necesario para mercar un piso alcanza o 31% dos ingresos dun fogar medio, moi preto do limiar do 35% que os expertos consideran o máximo razoable. Mercar un piso de 90 m² na capital galega custa xa, de media, máis de 190.000 euros. Nas cidades de A Coruña, Vigo, Pontevedra e Santiago, o custo do aluguer xa supera o 30% do salario bruto, o límite máximo aconsellado para manter unha economía doméstica saudable. Segundo datos do Observatorio da Vivenda, Santiago (31,3%), Pontevedra (31,9%), Vigo (33,4%) e A Coruña (34,9%) superan ese umbral.
Ante esta realidade, a Xunta de Galicia aprobou en abril de 2026 a declaración de Santiago de Compostela como zona de mercado residencial tensionado —a segunda cidade galega tras A Coruña—, o que permitirá aplicar topes ao prezo do aluguer durante tres anos, unha vez que o Ministerio de Vivenda o publique no BOE. A declaración conclúe que o gasto medio en vivenda supera o 30% dos ingresos dos fogares e que os prezos subiron nos últimos cinco anos por riba do IPC autonómico. Con todo, a alcaldesa Goretti Sanmartín cualificou a medida de ‘tardía’, e colectivos veciñais e axentes do sector advirten de que limitar os alugueiros sen investimento público en obra nova pode derivar nun trasvase masivo cara ao aluguer turístico ou de temporada, reducindo aínda máis o parque de vivenda habitual dispoñible.
Estas alertas non son banais. A presión da vivenda turística sobre barrios como o Casco Histórico, Conxo ou San Lázaro é un factor determinante nun mercado onde a demanda está nutrida por estudantes, persoal sanitario, traballadores do sector tecnolóxico e visitantes. Actualmente, Santiago conta con apenas 245 vivendas de aluguer dispoñibles en portais inmobiliarios, o que reflicte a grave escaseza de oferta residencial estable. Mentres iso acontece, case o 70% dos pisos en venda na cidade superan os 250.000 euros, consolidando a exclusión das clases populares e dos e das xoves traballadoras do acceso a un dereito básico.
A crise da vivenda non é un fenómeno conxuntural nin un problema de mercado que se autoregule. É o resultado de décadas de política habitacional subordinada ao lucro privado e á especulación. A solución esixe un xiro radical: máis vivenda pública en aluguer social, regulación efectiva dos alugueiros turísticos, fiscalidade sobre as vivendas baleiras e planificación urbanística ao servizo das necesidades da cidadanía, non dos grandes fondos de investimento. Santiago, como A Coruña, Vigo ou Pontevedra, precisa dunha aposta decidida pola soberanía habitacional.